بروزرسانی: 15 آذر 1404
چگونه اوراق مسکن بخریم؟
تا زمستان سال گذشته تنها بانک مسکن بود که اوراق تسهیلات را در ازای سپردههای ممتاز جذب شده منتشر میکرد و این اوراق که هر فقره از آنها حق تقدم اخذ ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات مسکن را به خریدار میدهد، با نماد «تسه» در بازار رسمی فرابورس مبادله میشد. هر برگه از این اوراق به ارزش ۵۰۰ هزار تومان تسهیلات است. در مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای هر فرد ۸۰ میلیون تومان و برای زوجین ۱۶۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۶۰ میلیون تومان برای هر فرد و ۱۲۰ میلیون تومان برای زوجین میتوانید وام بگیرید. به عبارتی اگر بخواهید از طریق اوراقمسکن وام ۱۰۰ میلیونی بگیرید، خرید ۲۰۰ برگ اوراق مسکن هشت میلیون و ۹۰۰ هزار تومان خواهد بود. این در حالی است که نرخ بهره در نظر گرفتهشده برای وام اوراقمسکن به ۱۷.۵ درصد میرسد. قیمت اوراقمسکن ۹۸ خیلی کمتر از سودی است که میتوانید با مبلغ سپردهگذاری به آن برسید. ذکر این نکته مهم است که با توجه به فرآیند زمان بر بودن دریافت وام مسکن، توجه داشته باشید که اوراقی که میخرید خیلی نزدیک به تاریخ سر رسید آن نباشد.
این در حالی است که بانک ملی سقف سنی آپارتمان برای استفاده از وام بدون سپرده را حذف کرده و این نوع وام مسکن صرفاً بر این اساس که رقم آن تکافوی حداکثر ۸۰ درصد از ارزش نهایی ملک را داشته باشد، پرداخت میشود. اگر این رقم را از مبلغ وام کم کنیم شما عملاً ۹۱ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان دریافت کردهاید. در حال حاضر مبلغ اعطایی به هر فرد بین ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان است. هر کد در هر جلسه تنها مجاز به خرید ۱۶۰ ورقه در کلیه نمادها است و پس از خرید تا ۲ ماه امکان فروش وجود ندارد. قیمت اوراق برحسب عرضه و تقاضا تعیین میشود؛ یعنی هرقدر نسبت عرضه به تقاضا بیشتر باشد قیمت هم کمتر میشود و اگر تقاضا برای خرید اوراق بالا رود قیمت آنهم بالاتر میرود؛ بنابراین قیمت اوراق حتی در روز هم ممکن است چند بار تغییر کند. اثر کینز یا نرخ بهره، که بیان می کند با کاهش قیمت ها، تقاضا برای پول کاهش می یابد و باعث کاهش نرخ بهره و افزایش استقراض برای سرمایه گذاری و مصرف می شود.
بازپرداخت ۲۰ ساله و سود ۹ درصد. برابر مقررات فعلی بانک مسکن، تسهیلات از محل اوراق صرفاً به املاک تا ۲۰ سال ساخت از تاریخ صدور پروانه ساختمانی پرداخت میشود و املاک ۲۰ تا ۲۵ ساله نیز میتوانند حداکثر ۳۵ میلیون تومان وام از محل اوراق دریافت کنند؛ اما املاک بیش از ۲۵ سال هرگز امکان برخورداری از وام بانک مسکن را ندارند. سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق در هر دو مدل ۱۲ ساله و با سود ۵/ ۱۷ درصد تعیینشده است، اما مدت بازپرداخت جعاله بانک مسکن ۵ ساله تعیینشده، درحالیکه مدت بازپرداخت جعاله بانک ملی ۳ ساله است. درحالیکه اگر این مبلغ را در حساب سپردهگذاری بلندمدت سرمایهگذاری کنید، ۱۸ درصد سود به آن تعلق میگیرد و شما ۹ میلیون تومان نصیبتان میشود. زمانی که شما اوراق تسه را تهیه کردید و سر رسید آن فرا رسید با ارائه به بانک، تسهیلات در دفتر اسناد رسمی ثبت خواهد شد و در زمان عقد قرارداد طی یک برگه چک بانکی به فروشنده واحد مسکونی پرداخت میگردد. در این مورد حتماً باید با بانک مشورت کرد چون فاصله زمانی بین خرید اوراق تا دریافت وام ممکن است تا دو ماه طول بکشد و باید مراقب بود تا به انقضای اوراق نرسد.
برای وام ۱۰۰ میلیون تومانی در تهران ماهیانه حدود یکمیلیون و ۷۰۰ هزار تومان به مدت ۱۴۴ ماه. روش ساده به این شکل است که کل اقساط تا ۱۲ سال آینده مبلغ ثابتی دارند. بازپرداخت اقساط هم به روش ساده و هم به روش پلکانی ممکن است. ۱.۱ خرید اوراق مسکن به چه روش هایی انجام می شود؟ اگر برای دریافت وام مسکن سراغ روش سپردهگذاری بروید، نرخ بهره وام برایتان هشت درصد خواهد بود. دیگر نکته منفی درباره اوراقمسکن، نرخ بهره بالای وام برای چنین تسهیلاتی است. مهمترین نکته مثبت برای دریافت وام از طریق اوراق تسهیلات، صرفهجویی در زمان است. مبلغ وام نباید بیشتر از ۸۰ درصد قیمت ملک باشد. در شهرهایی که جمعیت بیشتری وجود داشته باشید مبلغ تسهیلات بیشتر است. بر اساس شهر محل زندگی وامگیرنده، مبلغ اعطایی به هر فرد متفاوت است. این امر به دلیل برخی سفتهبازیهای قبلی برای اوراق قدیمیتر است. چه مدارکی برای تهیه اوراق مسکن نیاز است؟ ۱.۱۱ چه مدارکی برای تهیه اوراق مسکن نیاز است؟
البته گهگاه در لیست قیمت اوراق تسه مشاهده میشود که اوراق جدید از اوراق قدیمی ارزانترند و اوراق قدیم باقیمت بالاتری در بازار معامله میشوند. ناکامورا و استینسون مینویسند که اقتصاد کلان با پیشبینیهای بلندمدت مبارزه میکند، که نتیجه پیچیدگی بالای سیستمهایی است که مطالعه میکند. اقتصاد کلان و اقتصاد خرد دو رشته عمومی در اقتصاد هستند. با توجه به اینکه میزان جعاله بانک ملی نصف بانک مسکن بوده و تسهیلات بدون سپرده و بدون اوراق ۱۰ میلیون تومانی نیز صرفاً به بانک مسکن اختصاص دارد، سقف تسهیلات مسکن از محل اوراق میان این دو بانک متفاوت است. همواره دو راه برای دریافت تسهیلات مسکن وجود دارد؛ سپردهگذاری در بانک یا خرید اوراق تسهیلات مسکن که در بورس با نماد “تسه” خرید و فروش میشود. خرید اوراق مسکن راه چارهای برای دور زدن سپردهگذاری در بانک است. طوری که اگر بخواهید سپردهگذاری در بانک را دور بزنید و با اوراق تسهیلات مسکن وام بگیرید، سقف وام حدود ۴۰ درصد کاهش پیدا میکند. آخرین قیمت اوراق را میتوانید در بخش اوراق تسهیلات مسکن ببینید. تورم می تواند تولید اقتصادی را کاهش دهد. تورم می تواند منجر به افزایش عدم اطمینان و سایر پیامدهای منفی شود. برای وام ۶۰ میلیون تومانی در سایر شهرها هم ماهیانه حدود یکمیلیون تومان به مدت ۱۴۴ ماه.
سومین تفاوت در میزان اوراق تعلقگرفته به حسابهای ممتاز بانک مسکن در مقایسه با حسابهای طرح مسکن بانک ملی است. سومین روش طرح پلکانی ۲۰ درصد است که هر چهار سال یکبار مبالغ اقساط وام، ۲۰ درصد بالاتر میرود. فرض کنیم که قیمت هر برگ اوراق ۴۱ هزار تومان باشد. فرض کنیم شما میخواهید ۱۰۰ میلیون تومان وام بگیرید. در کنار این وام میتوانید یک وام جعاله ۴۰ میلیونی هم از بانک مسکن بگیرید که اگر عجله دارید میتوانید برای آنهم اوراق تهیه کنید. طبق آخرین مصوبه شورای پول اعتبار دیماه ۱۳۹۸، سقف وامی که با خرید اوراق میتوانید بگیرید در تهران برای فرد مجرد ۱۰۰ میلیون تومان و برای زوجین ۲۰۰ میلیون تومان است. در این صورت برای تهیه ۲۰۰ برگ اوراق باید ۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان بپردازید. ولی باید توجه داشت که شما بابت خرید اوراق باید پول بپردازید و اگر این عدد را از مبلغ وام کم کنیم به این معنی است که شما عملاً بابت مبلغ وام کمتری باید اقساط تعیینشده را بپردازید. خروجی را می توان اندازه گیری کرد یا می توان آن را از سمت تولید مشاهده کرد و به عنوان ارزش کل کالاها و خدمات نهایی یا مجموع کل ارزش افزوده در اقتصاد اندازه گیری کرد.
قیمت خرید اوراق در این دو روش تفاوتی ندارد. مزیت خرید اوراق مسکن به سپردهگذاری چیست؟ شرایط دریافت وام اوراق مسکن چیست؟ اوراق مسکن که به تسه مشهور است در واقع یک حق امتیاز برای دریافت وام مسکن است. بانک مسکن با استفاده از این دو ابزار توانسته قیمت اوراق در یک سال گذشته را باوجود بازگشت رونق به بازار مسکن تا حد زیادی کنترل کند. به عبارتی بلافاصله پس از خرید اوراق میتوانید مسکن موردنظر را خریداری کنید. تابستان سال ۹۵ قیمت اوراق مسکن به مرز ۱۰۰ هزار تومان هم رسیده بود اما باسیاستهای عرضه و تکیه بر ابزارهای کنترل تقاضای سفته بازی قیمت اوراق از آن زمان به بعد کنترل شد و از ابتدای امسال نیز به پایینترین حد خود در بیش از یک سال گذشته رسیده است، طوری که اکنون هر فقره اوراق تسهیلات بانک مسکن در فرابورس حدود ۶۳ هزار تومان مبادله میشود؛ اما بانک ملی فعلاً چنین ابزارهایی را به کار نگرفته و خریدوفروش اوراق با هر تعداد و بلافاصله پس از خرید، ممکن و میسر است و این موضوع نگرانی درباره موجسواری روی قیمت اوراق «تملی» در ماههای آینده را بیشتر میکند. بانک مسکن بهمنظور ایجاد محافظ قیمتی برای اوراقمسکنی که به پشتوانه سپردههای ممتاز خود منتشر کرده است، دو اهرم را طراحی کرده که یکی از آنها ممنوعیت مبادله اوراق تا چهار ماه پس از خرید و دیگری تعیین سقف روزانه خرید تا ۲۴۰ فقره اوراق است.
از زمانی که اوراق تسهیلات مسکن را تهیه میکنید تا زمان انقضای آن شما میتوانید اقدام به دریافت سایت economymag وام مسکن کنید. در روش ساده شما یک مبلغ مشخص را هرماه در کل دوره بازپرداخت میپردازید؛ اما درروش پلکانی مبلغ اقساط بهتدریج بیشتر میشوند. اگر وام ۱۰۰ میلیونی گرفته باشید، درروش ساده تا ۱۲ سال باید ماهانه یکمیلیون و ۶۶۵ هزار تومان برای اقساط وام کنار بگذارید. اقساط اول درروش پلکانی سه درصد ماهانه یکمیلیون و ۴۹۲ هزار و برای پلکانی ۲۰ درصد، ماهانه یکمیلیون و ۴۸۷ هزار تومان است. برای وام ۸۰ میلیون تومانی در مراکز استانها و شهرهای با ۲۰۰ هزار نفر جمعیت ماهیانه حدود یکمیلیون و ۳۵۰ هزار تومان به مدت ۱۴۴ ماه. ارزش هر برگ اوراق ۵۰۰ هزار تومان وام است؛ بنابراین برای ۱۰۰ میلیون تومان وام باید ۲۰۰ برگ اوراق بخرید. افتتاح حساب صندوق پسانداز جوانان با حداقل مبلغ واریز ۵۰۰ هزار ریال سالانه. درحالیکه اگر بخواهید با سپردهگذاری در صندوق مسکن وام ۱۰۰ میلیونی بگیرید، باید به مدت یک سال ۵۰ میلیون تومان پول نزد بانک بگذارید. افتتاح حساب در صندوق پسانداز مسکن یکم با سپردهگذاری ۶ تا ۴۰ میلیون تومان، بازپرداخت ۱۲ ساله و سود ۸ درصد.
نویسنده: تیم تحریریه سید احسان خاندوزی