بهرغم روند صعودی بازار و رشد 117 درصدی نقطهبه نقطه در بهمن ماه، عمق رکود ایجاد شده و سرعت پایین بهبود بازار باعث شده است تعداد معاملات 11 ماه سال جاری (حدود 70 هزار معامله) نسبت به مدت مشابه حدود 10 درصد کمتر شود. میزان پروانه صادره ساختمانی نسبت به دوران غیررکود در حدود 50 درصد و به لحاظ تعداد واحد حدود 40 درصد کاهش داشته،بنابراین انتظار میرود قیمت واحدهای مسکونی نوساز در آینده روند رو به افزایش داشته باشند، چراکه اگر سیل تقاضاهای فشردهتر در ماههای گذشته در ماههای آتی به سمت این بازار روانه شوند (چه تقاضاهای مصرفی و چه سرمایهای)، واحدهای نوسازی که بتواند پاسخگوی نیاز اینگونه تقاضاها شود، وجود نخواهد داشت و خود موجب افزایش تصاعدی قیمت خواهد شد. به صورت عمومی روند ساخت و ساز در کشور نسبت به سنوات قبل مثبت بوده است به طوری که حدود 174 هزار پروانه ساختمانی در کشور در سال 1399 صادر شده است که نسبت به سال قبل حدود هشت درصد افزایش داشته است؛ در بهار 1400 نیز تمایل به سرمایهگذاری در صنعت ساختمان بیشتر شد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته، 32 درصد افزایش داشت.
در این صورت پیشبینی میشود در صورت تثبیت قیمت ارز به دلیل انباشت تقاضا در طی یک سال اخیر، بخش مصرفی به بازار ورود کند و برآیند حجم معاملات طی یک سال آینده افزایشی باشد. یکی از گروههای هدف در سال اخیر، سرمایهگذاران در بورس هستند که با توجه کسب سود حاصله از بازار در دو سال گذشته و همچنین وضعیت کنونی این بازار، تمایل به ورود به بازار مسکن هم در قالب مصرفی و هم با نگاه سرمایهای دارند. در مرحله اولیه، سرمایهداری مصمم به کسب سود از استخراج معادن و تولیدات کارخانهای سنگین بود. اما در صورت حصول توافقات برجامی و تسهیل روابط بینالمللی، صرفا بازار ارز گزینه مطلوبی برای سرمایهگذاری نخواهد بود و مسکن نیز سهم قابلتوجهی از جذب سرمایههای سرگردان خواهد داشت. بهعنوان مثال، اگر عرضه اراضی با هدایت کارآمد تولید مسکن برای اقشار میانی و مدیریت تولید مصالح موردنیاز و سایر عوامل همراه نشود، یا اگر اخذ مالیات بر عایدی صرفا در بازار مسکن اجرایی شود و دیگر بازارهای سرمایهای را شامل نشود، موجب ایجاد انجماد در بازار مسکن خواهد شد و عملا تاثیرگذاری معکوس به همراه خواهد داشت. یکی دیگر از دلایل عمده و قابل توجه در افزایش قیمتهای واحد مسکونی به خصوص واحدهای نوساز (زیر پنج سال ساخت)، کاهش میزان عرضه طی سنوات اخیر است.
اگرچه در گذشته صنعت ساختمان را جزو صنایعی میدانستند که وابستگی کمتری به سیاستها و تحولات خارجی دارد، اما امروزه از طریق موضوعات مختلف تاثیرگذاری بالایی بر این بازار میگذارد. با توجه به کاهش قدرت خرید و مشخصات اشاره شده، سهم واحدهای مسکونی نوساز (کمتر از پنج سال ساخت) نیز طی هفت سال اخیر از 60 درصد به حدود 30 درصد رسیده است و میانگین سن بناهای معامله شده به بیش از 10 سال رسیده است. بهبود معاملات بازار مسکن در سال 1400 در مقایسه با سال قبل با شیب کم ادامهدار بود اما با کاهش نوسان قیمت ارز در شش ماه دوم سال 1400 و رشد ماهانه کمتر از سه درصد قیمت مسکن، نوع تقاضای غالب تیغیر کرد و تقاضای مصرفی بهخصوص گروهی که به دنبال تبدیل ملک خود به واحدی مرغوبتر را بودند، در طی این شش ماه سهم بیشتری از معاملات را به خود اختصاص دادند. در بخش تجاری تمایل به سرمایهگذاری در تهران کاهش قابلتوجهی داشته است به نحوی که تعداد پروژههای تکمیل شده در سال 1399 در حدود 60 درصد و میزان پروژههای آغاز شده نیز در حدود 17 درصد کاهش نسبت به سال قبل داشته است که اثرات آن در سال 1400 مشهود بوده است.
اکنون روند جهانیسازی سرمایهداری شتابی روزافزون گرفته و تلاشهای کشورهای نورسته و انقلابی جهان در رهایی از قید و بندهای وابستگی اقتصادی، فرهنگی و سیاسی با دشواری همراه شده است. کاهش کنترلهای دولتی به این چهار نفر اجازه داد که از اواخر دهه ۱۹۸۰ در کشورهای بریتانیا، فرانسه، ایتالیا و آلمان غربی قسمتهای عظیمی از صنایع فرهنگی را در تلاش برای تسلط عمومی بر تولید و پخش، بهصورت یکجا خریداری نمایند. پیشبینی میشود تا پایان سال قیمت مسکن برابر یا کمتر از نرخ تورم عمومی رشد کند،البته شدت و میزان آن بستگی به متغیرهای داخلی و خارجی اثرگذار دارد، بنابراین با توجه به وضعیت بازارهای سرمایهای دیگر، سفتهبازانی که قصد سرمایهگذاری کوتاهمدت در این بازار را دارند از این بازار خارج میشوند. بهرغم اهمیت زیاد این صنعت و بازار مسکن، در پایان دولت دوازدهم برنامه مشخصی برای احیای این بازار اجرایی نشد اما در آخرین ماههای سال 1399 باتوجه به جذابیت بالای سرمایهگذاری این صنعت در مقایسه با سایر بازارها با لحاظ ریسک سرمایهگذاری و همچنین خروج سرمایه از بازار سهام، روند معاملات با ورود بخشی از سرمایه سرگردان و متعلق به بخش سرمایهای روند بهبود خود را آغاز کرد. بنابراین تنها امید بازار مسکن به بازگشت به دوران رونق، یا ورود مجدد تقاضای سرمایهای به این بازار است که خود موجب تورم قیمتها خواهد شد یا اصلاح و توسعه سیاستهای حمایتی دولت به منظور افزایش قدرت خرید جامعه بهخصوص دهکهای میانی و در نتیجه، اصلاح و بازگشت تقاضاهای مصرفی، به بازار خواهد بود که موجب رونق کارآمد و ساخت یافته بازار مسکن خواهد شد.
از اواسط 1397 بعد از یک دوره رونق کوتاه پس از شروع جهش قیمت در پاییز 1396، محدوده تعداد معاملات ماهانه مسکن از 12 تا 17 هزار معامله به 5/2 تا 9 هزار معامله در ماه سایت economymag رسید. عوامل مختلفی در کاهش تعداد پروانههای ساختمانی در تهران موثر هستند، از جمله این موارد میتوان به افزایش قیمت زمین فراتر از رشد قیمت مسکن، افزایش چندباره هزینه اخذ پروانه ساختمانی، ناپایداری هزینههای ساخت و صعوبت در اخذ طبقات بیشتر در پروانههای ساختمانی جدید و شرایط رکودی صنعت ساختمان و کاهش امکان تامین مالی از محل پیشفروش اشاره کرد. اشباع بازار تجاری در تهران و هزینههای بالای تملک زمین و اخذ مجوزها در مقابل تغییر پارادایم بهرهبرداری از فروش به اجارهداری اصلیترین دلایل این تغییر رویکرد بوده است و عوامل حاکم برا قتصاد کلان و سیاست بینالملل (تحریمها) تشدیدکننده این رویداد بوده است. به گزارش اقتصادنیوز به نقل از تجارت فردا، تحولات صنعت ساختمان در سال 1400 با توجه به ماهیت این بازار و تاثیرگذاری آن بر اقتصاد کلان و خانوارها برخلاف سایر بازارهای موازی، ناشی از تغییرات و اثرپذیری لحظهای از متغیرهای خرد و کلان نیست بلکه حاصل جریان و روند تحولاتی است که طی دهه 90 در اقتصاد و بازار مسکن وجود داشته است و اثرات آن از اواسط سال 1396 به بعد کاملا در بازار مسکن مشهود شده است و نقطه بحرانی آن، رکود عمیق و تورمی بیسابقه در بخش تقاضای مسکن در پاییز 1399 بوده است.
اما گروه مصرفی و سرمایهگذارانی که قصد سرمایهگذاری برای بلندمدت را دارند در این بازار فعالیت بیشتری خواهند داشت و احتمالا با حفظ شرایط فعلی روند تعداد معاملات صعودی خواهد شد. در سالهای قبل مناطق 4 یا 2 رتبه دوم به لحاظ حجم معاملات را داشتهاند اما در سال 1400، منطقه 10 تهران بهرغم وسعت بسیار پایین با 10 درصد در رتبه دوم به لحاظ تعداد معاملات است و البته نسبت به جمعیت ساکن در منطقه، معاملات در منطقه 10 فراتر از مناطق دیگر بوده است. نکته حائز اهمیت دیگر سیاست ها و برنامههای دولت است که میتواند موجب رونق یا رکود بازار مسکن شود و دولت میتواند با برناهمریزی کارآمد و اثربخش، آیندهای روشن و نسبتا پایدار برای این بازار رقم بزند. لازم به توضیح است ارتباط معناداری بین قیمت مسکن با دلار وجود داشته است به عبارت دیگر قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حدود 1000 تا 1300 دلار بوده است. گروههایی هستند که به وسیله خود رسانهها تشکیل میشوند و هدف آنها این است که هم وجهه خود را بالا ببرند و هم از وضع قوانین دست و پا گیر جلوگیری کرده و از کنترلهای دولتی بکاهند.
برای درک ماهیت اقتصاد سیاسی، باید جنبههای اجتماعی، اقتصادی و سیاسی جامعه و کنش و واکنش متقابل این نهادها با یکدیگر مورد توجه قرار گیرد. اگر اقتصاد بازاری به حال خود گذارده شود، اثرات قابل ملاحظهای بر ماهیت و سازمان جوامع و روابط سیاسی بین آنها برجای میگذارد. اما از سوی دیگر، اقتصاد بازاری هزینههای اقتصادی، اجتماعی و سیاسی بر مشارکت کنندگان تحمیل میکند و در نتیجه با مشارکت در آن، برخی بیشتر از دیگران سود میبرند. بنابراین رشد و ثروت و پراکندگی فعالیتهای اقتصادی در نظام بازاری نابرابر بوده و به نفع ملتهای خاص است. این در حالی است که حدود 76 درصد از حجم معاملات در سال جاری مربوط به واحدهای کوچکمتراژ است. آنچه براساس نظریه خبرگان صنعت ساختمان برآورد میشود، افزایش هزینههای ساخت نزدیک به 100 درصد در یک سال قبل، بدون شک تاثیر خود را بر قیمت واحد خواهد گذاشت. جهت پیشبینی تصمیمات سرمایهگذاران درخصوص انتهاب گزینه بهتر به جهت سرمایهگذاری، بتدا میبایست وضعیت رشد قیمت در بازار مسکن را برآورد کرد.
با توجه به کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن و فاصله بسیار زیاد قدرت خرید با قیمتها در کوتاهمدت پیشبینی میشود قیمت مسکن متناسب با تورم عمومی یا حتی کمتر از آن رشد کند. اما در بازارهای دیگر همچون ارز و طلا وضعیت متفاوت است، بهرغم آنکه در 11 ماه بازدهی این بازارها از مسکن کمتر بوده است، اما به دلیل پیشبینی تحولات آتی این بازارها مبتنی بر سیاستهای اتخاذ شده بینالمللی، سرمایه گذاران کمتر تمایل به خروج از بازارها داشتهاند. کتاب دیگر او حاکمیت ملی و ارتباطات بینالمللی نام دارد که در سال ۱۹۷۹ انتشار یافت. همچنین براساس حقوق پایه کارگران، زمان انتظار خرید مسکن از 36 سال در 1396 به حدود 80 سال در 1400 رسیده است. در سالهای 1395 و اوایل 1396 رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بوده است درحالیکه هزینهها روند افزایشی داشت، بنابراین به دلیل نگاه انتظاری بخش سرمایهگذار و همچنین سایر عوامل اقتصادی از پاییز 1396 روند رشد قیمتها آغاز شد و امروز با میانگین 330 میلیون ریال به ازای هر مترمربع نسبت به پاییز 1396، قیمت هر مترمربع، 576 درصد رشد کرده است. ارتباطات جهانی، از چاپ تا اینترنت، در این روند تاثیر سیاسی، اقتصادی و فرهنگی داشته است.
۳- سختافزارها و نرمافزارهای پیشرفته برای پردازش اطلاعات گران هستند و فقط تعداد محدودی توانایی خرید آنها را دارند. عدم تسهیل روابط سیاسی و مالی بینالملل باعث افزایش تلاطمات اقتصادی خواهد شد و در این راستا مهمترین بازار از نظر مردم، ارز خواهد بود؛ ضمن آنکه باید قبول کرد که به دلیل افزایش قصد مهاجرت، بخشهایی از مشتریان هدف، هم در گروه خانهاولیها و هم خانهدومیها سرمایه خود را از بازار خارج یا راکد میکنند. باید توجه داشت که بازار مسکن همانند یک موجود زنده دارای یک پیکره یکپارچه بوده و توجه جامع به تمامی عوامل تاثیرگذار میتواند به نتیجه مطلوب منجر شود. در اقتصاد خانوار نیز بیش از 80 درصد ثروت خانوار مربوط به مسکن (ساختمان) بوده و در کلانشهرها نزدیک به 60 درصد از هزینههای سبد خانوار متعلق به مسکن است. مقایسه عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی در تهران نشان میدهد، حدود 82 درصد مجوزهای ساختمانی صادر شده مربوط به واحدهای بالای 100 مترمربع است. تحولات بخش عرضه به صورت یکپارچه قابل تحلیل نیست و شیوه سرمایهگذاری در استانها و حتی کاربریها متفاوت بوده است.