با این جهش بود که ژورنالهایی چون آمریکن پلیتیکال ساینس رویو و آمریکن جورنال پلیتیکال ساینس مقالات بسیاری با تکنیکهای ریاضی و آماری چاپ کردند که بسیاری از محققان علوم سیاسی آنها را درک نمیکردند. دورهای که انتظار میرفت در سالجاری نیز ادامه داشته باشد. «دنیایاقتصاد» ماه گذشته و در گزارش تحلیلی از وضعیت بازار معاملات مسکن اردیبهشت ماه هشدار داد در صورتی که این شرایط ادامه پیدا کند و سیاستگذار با اهرمهای موثر اشتهای سرمایهگذاریهای غیرمولد ملکی(خرید و فروش واحدهای آماده به قصد سود اقتصادی) را به نفع سرمایهگذاریهای مولد(ساخت وساز)، کاهش ندهد، خروج زودهنگام از فازپساجهش ملکی با هجوم سرمایهگذاران غیرمولد به این بازار و افزایش چشمگیر قیمت مسکن، رقم خواهد خورد. چرا که این میزان معامله خرید مسکن از سوی تقاضای مصرفی پایدار ایجاد نشده است و هجوم سرمایهگذاران به پناهگاه امن ملکی به دلیل بروز دستکم دو عامل مهم، منجر به رشد قابلتوجه حجم معاملات و متوسط قیمت مسکن در پایتخت شده است. تحقیق پیرامون انتخابهای اجتماعی، طی دهههای ۱۹۵۰ و ۱۹۶۰، طبیعتی بین رشتهای داشت که محققانی از علوم اقتصاد، روانشناسی و جامعه شناسی را در بر میگرفت، اما این روند با اشتیاق آتشین دانشمندان برای چاپ مقاله در ژورنالهای برتر هر رشته از بین رفت.
خرداد امسال، به دلیل افزایش انتظارات تورمی ناشی از ریسکهای غیراقتصادی وهمچنین رفع دغدغه مالیاتگیری از خانههای خالی از سوی ملاکان به دلیل شکست اجرای این سیاست و عملی نشدن آن، بازار مسکن به پناهگاه داغ سرمایهگذاران تبدیل شد. متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در حالی در ماه پایانی بهار 1400 معادل 4/ 8درصد افزایش یافت که در این ماه بازدهی بازار معاملات سهام(بورس)، منفی 5/ 2درصد شد. فروردین امسال نیز متوسط قیمت مسکن شهر تهران نسبت به اسفند ماه 1400معادل 5/ 2درصد کاهش یافت. در واقع، خرداد ماه ماهی بود که «به خاطر قطعنامه آژانس بینالمللی انرژی اتمی» و «برداشتهای عمومی منفی نسبت به آینده مذاکرات»، انتظارات تورمی به حداکثر رسید. در شرایطی که گرمترین ماه بازار مسکن هم به لحاظ «حجم معاملات» و هم «رشد قیمت» در سومین ماه از فصل بهار 1400 به ثبت رسید، رویداد مهمتر ملکی در این ماه، خود را در شکل «بازدهی بالاتر در مقایسه با بازارهای رقیب» نشان داد. تورم فصلی در بازار معاملات مسکن شهر تهران نیز در بهار امسال دو رقمی شد. هر چند بازدهی سایر بازارها نیز در این فصل دو رقمی بوده است و شاخص کل در بازار معاملات سهام در بهار 1401 معادل12درصد رشد کرد.
بررسیهای «دنیایاقتصاد» از وضعیت فعلی بازار معاملات مسکن در شهر تهران نشان میدهد، رونق ظاهری ایجاد شده در بازارمسکن خردادماه در واقع «بدترین نوع رونق سایت economymag مسکن» است. در واقع با توجه به بالا ارزیابی کردن ریسک سرمایهگذاری در بازار ارز و دلار و احتمال ریزش قیمتها در این دو بازار در صورت از سرگیری مجدد مذاکرات و تغییر وضعیت، این دو بازار در خردادماه برای سرمایهگذاران کمتر از بازار ملک جذاب بودند؛ ضمن آنکه در این ماه در بازار سرمایه نیز ورود سرمایه جدید به میزان زیادی رصد نشد. از آن جا که امروزه در امر آموزش از رایانه استفاده وسیع می شود به عنوان یک ابزار کمک آموزشی برای کتاب حاضر یک نرم افزار کامپیوتری طراحی شده است. این در حالی است که رکورد بیشترین تورم ماهانه مسکن در این ماه از نیمه سال 99، به ثبت رسید. در حالی که سال گذشته، نوعی نگرانی در سرمایهگذاران از بابت احتمال قریبالوقوع اجرای این سیاست مالیاتی منجر به احتیاط آنها برای ورود به بازار مسکن شده بود.
این موضوع نشاندهنده رتبه اول بازار مسکن در ثبت بیشترین میزان بازدهی ماهانه یا بیشترین سرعت رشد قیمت طی یکماه است. بررسیهای «دنیایاقتصاد» برپایه آمارهای رسمی نشان میدهد، قیمت مسکن در خرداد ماه، ماهانه 4/ 8درصد رشد کرد که در مقایسه با بازدهی ماهانه سکه و دلار و بورس، یا به عبارت دیگر در رالی بازدهی بازارها رتبه اول را به دست آورد. با ثبت گرمترین ماه ملکی در خردادماه امسال، بازار مسکن در رتبه اول بازدهی(بیشترین میزان رشد قیمت) در میان سایر بازارهای دارایی قرار گرفت. به این معنا که شاخص کل بورس در خردادماه 5/ 2درصد سقوط کرد. بدترین از این بابت که در خرداد ماه عمده معاملات خرید خانه در تهران «جنبه سرمایهگذاری (حبسسرمایه)» داشته و افزایش حجم معاملات مسکن از ناحیه خریدهای مصرفی نبوده است. این ترافیک سرمایهگذاری در خردادماه خود را در شکل افزایش محسوس حجم معاملات مسکن، نه از سمت تقاضای مصرفی پایدار بلکه از جانب تقاضای سرمایهای نگران از بابت ریسکهای سرمایهگذاری در سایر بازارها و امیدوار به سرمایهگذاری بدون ریسک وپربازده در بازار مسکن نشان داد. به گزارش «دنیایاقتصاد»، بازار معاملات مسکن شهر تهران در حالی در خردادماه امسال با شرایط ویژه و متفاوت نسبت به آنچه سال گذشته در بازار ملک به جریان درآمده و همچنین انتظارهای قبلی موجود، روبهرو شد، که دو عامل یا دو علت مهم را در ثبت خرداد داغ ملکی میتوان رصد، شناسایی و معرفی کرد.
اما در کوتاهمدت وضعیتی که در سه دهه گذشته در آکادمیهای اقتصادی پیرامون این رشته محقق شده و بهرغم جهش اولیه پیشرفتی نامحسوس داشته، ادامه مییابد. اردیبهشت ماه 97 عمده معاملات خرید مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی بود و از این رو میتوان اعلام کرد که بازار در فاز رونق قرار داشت. اما از اردیبهشت ماه و همزمان با ثبت تورم ماهانه 1/ 6درصدی، آلارم خروج بازار مسکن از فازپساجهش به صدا درآمد. بازیگردان اصلی بازار مسکن در اردیبهشت ماه که باعث شد هم متوسط قیمت مسکن و هم حجم معاملات خرید از ناحیه تقاضای سرمایهای با رشد محسوس همراه شود، افزایش ریسکهای غیراقتصادی بود که در شکل افزایش شدید قیمت دلار در اردیبهشت ماه و اثر آن بر بازار مسکن خود را نشان داد. خرداد ماه امسال را میتوان به عنوان ماه پرتنش به لحاظ نوسانات و تحولات حوزه سیاست خارجی مرتبط با ریسکهای غیراقتصادی معرفی کرد. اما با وجود چنین آغاز پر شوری، تحقیقات در این زمینه پیشرفت معناداری نداشت. در چهل سال گذشته محققان بسیاری این عدم وجود یک الگوی مرکزی را در مقالات مختلف نشان دادهاند. روز گذشته، بانک مرکزی با انتشار تازهترین گزارش مربوط به تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در خرداد 1401، از رسیدن متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به 39میلیون و410هزار تومان خبر داد.
بگذارید تحلیلهای تعادلی را پشت سر بگذاریم و شروع به توسعه مدلهای پویا و دینامیکی برای سیستمهای سیاسی کنیم که قادر به پیشبینیهایی حتی در کوتاهمدت هستند و فراتر از این رویم که «فردا مانند امروز است مگر آنکه اتفاق عجیبی رخ دهد». چرا که در این ماه در اوج نااطمینانیها و نوسانات دلاری ناشی از افزایش ریسکهای غیراقتصادی، این تصور وجود داشت که ممکن است شرایط ایجاد شده موقتی باشد و بار دیگر مذاکرات از سر گرفته شود. شرایطی که در بازار مسکن خرداد ماه امسال تجربه شد و به دنبال تغییرات و تحولات ایجاد شده، منجر به ثبت تورم شدید 4/ 8درصدی وهمچنین کسب رتبه اول بیشترین رشد قیمت در میان سایر بازارها شد نشاندهنده افزایش فاصله و دورتر شدن بازار مسکن از فازپساجهش ملکی است. این موضوع خود را در کسب رتبه اول بازار مسکن به لحاظ بیشترین بازدهی یا بیشترین میزان رشد قیمت، در میان سایر بازارهای اقتصادی(بازار داراییها) در خرداد، نشان داد. شاخصهای متعددی برای بیان وضعیت اقتصاد کلان کشورها معرفی شدهاند که از معروفترین آنها میتوان از تولید ناخالص داخلی (که مبنای محاسبه نرخ رشد اقتصادی است)، نرخ تورم، نرخ بیکاری، رشد نقدینگی، نرخ سود بانکی و تراز تجاری، ضریب جینی و شاخص محیط کسب و کار نام برد.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، آمارهای رسمی از ثبت خرداد به عنوان داغترین ماه معاملاتی بازار مسکن پایتخت به لحاظ تعداد معاملات خرید آپارتمانهای مسکونی، بعد از 49 ماه خبر داد. به این معنا که بازار مسکن از فازپساجهش فاصله گرفته و از آن دور شد. متوسط تورم ماهانه مسکن شهر تهران در سال 1400 که سال پساجهش ملکی، محسوب میشد برابر با حدود یکدرصد بود. اما شواهد نشان میدهد با گذشت دو سال از مانور دولت برای اخذ این مالیات و در حالی که عملا این سیاست به در بسته برخورد کرده واجرایی نشده است، ملاکان نیز دیگر نگرانیای از بابت قرار گرفتن در فهرست مالکان خانههای خالی ندارند. این میزان همچنین در مقایسه با سطح متوسط قیمت آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در خرداد سال گذشته 8/ 32درصد افزایش یافت. خرداد ماه امسال در ادامه تحولات بازار مسکن در اردیبهشت، فاصله بازار با فازپساجهش ملکی افزایش یافت. رونق غیرمصرفی توام با تورم شدید ملکی در خردادماه، در واقع در نتیجه افزایش تحرکات وهجوم سرمایهگذارها به بازار مسکن در حکم پناهگاه امن، ایجاد شده است. مدل کردن تصمیمها، در دنیای بینظم بازیهای سیاسی چالش مهمی است که اقتصادسیاسی باید با آن روبهرو شود و با ساخت این مدلها میتواند پیشرفت چشمگیری کند.
آمارهای رسمی همچنین از ثبت رکورد بیشترین تعداد معاملات خرید مسکن در خردادماه بعد از گذشت 49 ماه خبر میدهد. خرداد امسال تعداد 13هزار و 900 فقره معامله خرید مسکن در شهر تهران به ثبت رسید که این میزان در مقایسه با اردیبهشت ماه-یک ماه قبل از آن- با رشد 3/ 32درصد و در مقایسه با خردادماه سال گذشته با افزایش 172درصدی همراه شده است. پارادایم مسلط درباره «رفتار رای دادن» در بین دانشمندان علوم سیاسی آن زمان، «شناسایی حزبی» بود به این معنا که رای دهندگان به حزبی رای میدهند که از منظر اجتماعی معروف باشد و بتوان به آن اعتماد کرد. اگر ما مشتاق آنیم تا پیشرفتی عمده در اقتصاد سیاسی رخ دهد و سیاستگذاران از دستاوردهای علمی ما برای ساخت سیاسی بهره برند باید ساختار تحقیقات خود را چند وجهی و بین رشتهای کنیم. در حوزه غیراقتصادی لازم است تمام شرایط برای به حداقل رساندن و از بین رفتن ریسکهای غیراقتصادی فراهم شود و از درون بازار مسکن لازم است سیاستگذار با اجرای سیاست درست مالیاتی یعنی دریافت مالیات سالانه از املاک مسکونی، اشتهای سرمایهگذاری غیرمولد ملکی را محدود کرده و به حداقل برساند.
یک کار پر ارزش این است که بحث وی در یک «تئوری عمومی رقابت سیاسی» به کار گرفته شود. مقاله لو به بررسی تئوری کارآیی بازار میپردازد، اما بحث وی میتواند برای تمام زیر شاخهها مورد استفاده قرار گیرد. رهبری سیاسی در بسیاری از کشورها سرانجام به این نتیجه خواهد رسید که برای سیاستگذاریهایش نیازمند آن است که بینش علمی اقتصاد سیاسی را به کار برده و آن را با کمکهای مالی خود و ایجاد مرکز علمی خاص توسعه دهد. این کتاب برای خواننده ایرانی نوشته شده است و در نتیجه سعی شده است تا اصول نظری اقتصاد کلان با توجه به ویژگی های خاص اقتصاد ایران ارائه شود. اندازه گیری این شاخص توسط عموم امکانپذیر نیست و در هر کشور متولی خاص خودش را دارد. بررسیها نشان میدهد رشد شدید حجم معاملات خرید مسکن در خردادماه، یک تفاوت عمده با اردیبهشت ماه 97 دارد. بررسیها نشان میدهد هماکنون حس و حال ملاکان وسرمایهگذاران این است که این مالیات-مالیات خانههای خالی- قابل گرفتن نیست و در نتیجه «ریسک صفر» سرمایهگذاری ملکی به «ترافیک ورود به پناهگاه مسکن» دامن زد. بسیاری از مدلهایی که به تبیین بازیهای سیاسی میپردازند، فرض اصلی شان آن است که سیاستمداران به دنبال انتخاب یا دوباره انتخاب شدن هستند.
برای مثال، فرض آگاهی عمومی که از نظریه بازیها گرتهبرداری شده بود، در بسیاری موارد نامربوط بود یا آنکه مدلها نمیتوانستند فرآیندهای دینامیک غیرخطی را تبیین کنند. اگرچه در طول دهههای اخیر مباحث و جدالهای بسیاری در تعریف توسعه به صورت عام و توسعه اقتصادی به صورت خاص وجود داشته، اما همواره شاخص تولید ناخالص داخلی (و به صورت خاصتر شاخص درآمد سرانه) و به تبع آن نرخ رشد اقتصادی به عنوان مهمترین نماد در درجهبندی توسعه یافتگی اقتصادی کشورها مطرح بوده است؛ شاخصی که مبنای اصلی سیاستگذاریها یا هدفگذاریهای اقتصادی اغلب کشورها است. قیمت هر دلار آمریکا در اردیبهشت ماه امسال حدود 5/ 9درصد رشد کرد و نوسانات دلاری که در سال 97 بازیگردان اصلی جهش در بازار مسکن بود، بار دیگر به عنوان عامل اصلی تحولات ملکی وارد عمل شد. شاید زمان آن فرا رسیده که ما با نتایج تئوریک عدم وجود تعادل در سیستمهای سیاسی روبهرو شویم. اگر تا پیش از آن محققان کتاب مینوشتند و با گشاده دستی به منابع دیگر علوم مراجعه میکردند و چارچوبی بین رشتهای ارائه میدادند، اما حال آنان برای ارتقای شغلی برایشان بهتر بود که مقاله چاپ کنند. دیگر یک اقتصاددان نمیتوانست برای چاپ مقاله در یک ژورنال برتر اقتصادی به منابع جامعهشناسی ارجاع دهد، زیرا به احتمال قوی مقالهاش رد میشد.